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Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113) a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. Isso vem ocorrendo com o Município de Salvador, bem como outros municípios do Estado da Bahia, vindo a prejudicar sobremaneira o contribuinte.

No que tange à base de cálculo, a expressão “valor venal” contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as “transmissões imobiliárias”, como entende o STJ.

Segundo a Corte, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas.

Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo Fisco, entende-se que ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITIV, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral, os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé. Desta forma, o contribuinte que venha recolher o ITIV a maior, ou seja, sobre o valor arbitrado pelo Município de Salvador e outros municípios entendem como devido (e são valores acima do valor venal do imóvel para cálculo do IPTU) diferente do valor de mercado /declarado/real do imóvel, deverá requerer a restituição do que foi pago a maior, e isso poderá ser feito em pedido administrativo.

Muitas dúvidas e inseguranças ainda persistem na sociedade, no momento de se comprar ou vender um imóvel!

Há muito desconhecimento do que é posse e propriedade, por exemplo, ou mesmo não sabem a diferença de uma inscrição municipal e matrícula. A primeira é apenas para efeito de cobrança de IPTU, a outra, a verdadeira identidade do imóvel. Nesta devem conter todas as informações da “vida” do bem, desde as características; medições; confrontantes e cadeia sucessória de proprietários.

O ideal é que todas as etapas de uma compra e venda sejam feitas com auxílio de um advogado da área imobiliária. Isso porque podem ocorrer situações que comprometam a finalização do negócio, a exemplo da necessidade de renúncia de usufruto, ou do encerramento de um inventário, ainda que feito por escritura pública, exatamente para que seja possível transferir a propriedade ao adquirente, ou a aprovação de um financiamento bancário.

Não menos importante é a presença de um especialista na regularização de um imóvel, seja, por exemplo, no desmembramento de área junto ao Município, para efeito de IPTU, seja uma retificação de área na matrícula do bem, ou mesmo o criação da primeira matrícula no imóvel, após a usucapião extrajudicial.

E sempre a regularização de imóveis traz enormes benefícios, a exemplo da valorização do bem em até 50%, ou a venda mais rápida pela possibilidade de financiamento, de quem estiver comprando.

Já resolvemos muitos casos no escritório de negociações mal executadas no início e com grandes chances de litígio, exatamente porque não foram entregues a profissionais habilidados, até porque sempre é fundamental fazer uma análise da situação do imóvel; das partes e das condições do negócio. Vale o conselho, fiquem atentos!

É bastante comum na compra de um imóvel novo na planta a informação passada pelo vendedor sobre a área total da unidade, como se esta mesma área fosse a medida certa de todos os cômodos que o morador irá utilizar.

 Entre tantos pontos a serem observados na escolha do imóvel, fica complicado entender quanto espaço ele, de fato, terá, causando mais embaraços ao consumidor adquirente, principalmente nos termos utilizados na compra e venda, como área privativa, útil e total do imóvel, que são desconhecidas aos olhos do comprador, podendo gerar perdas incalculáveis no bolso deste, pela diferença de metragem a menor entre o que foi ofertado e o que, efetivamente, será utilizado pelo comprador.

Geralmente, empresas do segmento vendem os imóveis, sejam eles novos ou usados, utilizando às áreas totais destes, compreendidas as áreas privativas (correspondem à metragem dos cômodos que o morador vai usar) e úteis (são as sobras da privativa, descontando o espaço ocupado pelas paredes) o que causa perplexidade e sentimento negativo de quem foi enganado, em especial ao adquirente que faz o somatório das áreas privativas (de todos os cômodos) na planta, ou no momento da vistoria do imóvel, percebendo a diferença acentuada entre o que foi prometido e o que foi entregue pelo vendedor.

Isso se dá pela utilização da área de parede do imóvel, como sendo área útil, ou seja, área que o comprador poderá utilizar. Ora, ainda que a verticalização dos imóveis nos grandes centros urbanos seja uma realidade, acredita-se que o consumidor deve ser avisado claramente desta diferença no momento da compra, diferença esta que se percebe muito na prática, com a utilização da área total do imóvel, como sendo um chamariz para as vendas, causando a falsa sensação ao comprador do tamanho do bem adquirido, o que comprovará da área a menor se realizada a medição, até porque ninguém deseja pendurar uma cama ou um sofá na parede de sua casa!

O Código de Defesa do Consumidor proíbe estas situações que causam instabilidade na relação contratual e coloca o consumidor em desvantagem econômica, garantido, com isso, perdas e danos com abatimento do preço, pela diferença de área, ou mesmo a restituição dos valores pagos a maior/compensação no saldo devedor, além de indenização por danos morais.

E ainda que exista uma prática contratual em estabelecer um limite de 5% de diferença nos imóveis para entrega futura, tanto a maior como a menor, o Poder Judiciário já se manifestou favorável ao consumidor, entendendo que se tratava de venda por medida com abuso do poder econômico por parte das empresas de construção civil, e da ausência de boa-fé contratual. Fiquem atentos!!